賃貸管理会社とは部屋が空いた時の入居者募集をはじめ、毎月の家賃集金の他、入居者からのクレーム処理、清掃業者や内装工事の手配から、騒音・苦情など近隣トラブルの解決、家賃滞納者への督促、敷金返金のための解約精算処理、マンション管理組合との交渉、また漏水や火災といった事故対応や保険処理など、その業務は非常に多岐にわたります。
賃貸経営されている大家さんは多かれ少なかれ管理会社にお世話になっているはずです。自主管理をされている場合でも、懇意の管理会社をもっておけば有益なアドバイスを受けられることでしょう。
入居者管理の重要性
なかなか空室が決まらない。家賃が期日どおり入らない。夜間、入居者から直接のクレームが入る。連絡や対応が遅い工事業者。
しかし、反対に毎月決まった日にちに決まった家賃がきちんと入り、空室や滞納とも無縁の物件があります。もちろん立地により悪質な入居者が集まりやすい地域はあります。
賃貸経営のカギを握るのは物件の『管理』
空室が出たら素早く入居者を探して、一日でも早く日割り家賃を発生させる。滞納には素早く対応し、早期に家賃を回収する。火災や漏水など、万が一の事故にも対応できる心強い味方。
アパート・マンションの経営は30年、50年など長期間にわたります。その長期間を無事に乗り切るにはしっかりとした管理を行うことが重要です。
たとえば、次の入居者がなかなか決まらないにもかかわらず何の提案やアドバイスもしてくれない、工事業者のいいなりで高額の内装費用を請求された、入居者の滞納がどんどんひどくなる、更新時期がきても更新業務を忘れる、折返し連絡すると言われて何日も連絡が来ないなど、そういった管理会社は以外に多いのが実情です。
特にサラリーマンの方が不動産投資をする場合は、入居者、管理組合、内装工事業者などと自分で直接会って交渉することはほとんど不可能ですので、それだけに賃貸管理会社に対する依存度はますます高まります。
ところが、大切な報告や連絡が非常に遅い、担当者がすぐに辞めてしまいコロコロ代わる、電話してもたらい回しにされる、約束した折り返しの電話がないといった、信頼性を損なうようなことがしばしば見受けられるのです。
そうした信頼できない賃貸管理会社の多くは、短期的な手数料収入を収益の柱にして営業をおこなっているため、「お金にならないことには時間をかけたくない」という社内雰囲気があるのだと思います。大家さんとの信頼関係は二の次になっているのです。結果、せっかくの家賃収入を無駄に減らすことになるのです。
また、仲介より管理をメインにしている会社でも、募集・更新・工事など担当者が複数いる場合にはほとんどマニュアルどおりのことしかやってくれません。また、大家さんの専属担当が付いている場合でも、1名で数十人の大家さんを担当させる会社も多く、戸数が少ない物件や家賃が低い物件はおざなりになってしまうことがあります。
信頼のおける管理会社を見つけることは、賃貸経営のうえでは非常に重要なことなのです。
