管理会社の客付方法 | 賃貸経営の道標

管理会社の客付手法

管理会社には、分譲マンションの管理を行うマンション管理会社がありますが、これは賃貸管理とは別な業種になりますので割愛させていただきます。

賃貸管理には攻めの部分と守りの部分とがあります。攻めは入居者募集のことで、守りは滞納督促やクレーム対応のことになります。

まずは攻めの入居者募集ですが、管理会社には仲介部門を持つ会社と持たない会社があります。

基本的に自社のみで客付けを行います。CMなどで宣伝を活発にする会社が多く集客力はあります。中には仲介手数料半額をうたい文句にしているところもあります。

そういう会社は当然経費も他社より多くかかりますので、自社で成約しないと割りに合わないのです。結果、よほど苦戦している物件でなければ他社に情報は流さないのです。

複数の店舗を持つことをアピールする会社もあります。ただほとんどの会社は店舗間での情報のやりとりはありません。自社物件は別ですが、専任の物件は受託した店舗でのみ仲介を行います。他店舗は他の会社と同様に扱われるのです。

仲介部門を持つ会社は客付力があると思われがちです。実際、その仲介店が長く営業していれば業績は優秀なのでしょう。しかし大家さんの物件に関しての集客力を考えたとき、たとえその店舗が大家さんの物件を一生懸命にお客さんへ紹介したとしても、1つの店舗だけでの集客力には限界があります。

経験的には、強い客付店舗でも10部屋中良くて３部屋が限界で、それ以外は別の仲介会社の申込みになります。都心に近ければたくさんの不動産情報や不動産会社がありますので、より複数の店舗に仲介してもらわなければなかなか満室にはなりません。

仲介部門を持つ会社に依頼をしていて部屋がなかなか決まらないのであれば、1社だけではなく仲介を得意とする会社複数と一般媒介で契約することをお勧めします。仲介がメインの会社と契約することの一番のメリットは、契約時の手数料（大家さんの負担）が安くすむことです。

複数の会社に依頼するのは面倒という大家さんは仲介部門を持たない会社に依頼することをお勧めします。

仲介店舗がなく管理業務を売上の主体としている会社のほとんどは、解約が入った瞬間から、空き予定の段階で不動産流通網に物件を流します。仲介店は成約が遅くなっても自社で成約させて売上を伸ばそうとしますが、管理主体の会社は早期成約させて売上げを伸ばそうとするのです。

たくさんの仲介業者に物件情報を流通させても、なかなか成約に至らない場合があります。家賃相場が適正にもかかわらず案内が少ない場合は、仲介業者へ広告料を支払うことを検討しなくてはなりません。

広告料は地域によりバラツキがあり、都心ほど少なく、郊外・地方ほど多いのが一般的です。住みたい人より空室が多い地域では、広告料の支払いが多く、仲介会社は広告料が支払われる物件しか案内しなくなるのです。

仲介部門を持たない会社に依頼すると、早期成約になる可能性は高くなりますが、仲介会社との間にワンクッション入る分、成約時に手数料が多くかかることがあるのです。大家さんが仲介会社に直接営業するのを代行している形になります。

仲介会社の物件優先順位は自社物件・サブリース物件が1位、続いて広告料が出る物件です。仲介会社、特に仲介手数料が半額をうたっている会社は広告料が出る物件以外はまずお客さんに紹介しません。それ以外の仲介会社でも一応紹介はしますが、営業トークは広告料の出る物件をおすすめしてしまいます。

現在の不動産会社で長期空室がある場合は、その不動産会社が仲介部門を持つ会社かどうかを確認してましょう。

仲介部門を持つ会社の場合には、他の仲介会社複数にも客付けを依頼するか、仲介部門を持たない会社に話を聞いてみましょう。

仲介部門を持たない会社の場合には、そこが信頼に値する客付けを行っているか中身の説明を要求しましょう。信頼できそうであれば適正な家賃を設定し、広告料を1ヶ月分を限度に検討しましょう。

家賃が適正で広告料1ヶ月分を支払うにもかかわらず空室が決まらない場合で、かつ根本的な原因がないのであれば他の不動産会社に相談すべきだと思います。

仲介部門を持たない会社できちんと仕事をする会社は不動産のプロですので、空室が続けば近隣の空室状況を調べて大家さんに提案してくれます。解決方法はいくつかあるはずですので、条件変更だけでなく物件の改善提案もしてくれるはずです。

安定して満室を目指すのであれば、仲介部門を持たないきちんとした管理会社に依頼することをおすすめします。物件が市場に出まわらなければそもそも家賃が高いのか低いのかも判断できないのです。