空室対策のために必要なことは次の2つがあります。

1．お部屋の案内を増やす
2．案内後の成約率を高める

たくさんのお客さんにお部屋を見てもらうことで申込みが入る可能性を高め、案内後には高確率で申込みになる物件を目指します。

お部屋の案内を増やす

空き部屋を成約させるためには、まずお客さんにお部屋の中を見てもらわなくてはなりません。それも多ければ多い程いい。たくさんの人を案内すれば、それだけお部屋を気に入る人が増えるはずです。

どんなに素敵な内装にしても、どんなに安い家賃を設定しても、それがお客さんに伝わらなければ、その存在すら気づかれずに、結局は誰も申込みを入れてはくれないのです。

案内件数の目安

今、大家さんの物件は1週間に何件くらいの案内が入っていますか。地域や家賃帯により目安は変わりますが、人気のある物件だと1週間に5-10件くらい案内が入ります。もしこれが月に1-2件だと、申込みが入る可能性はとても低くなり、成約まで相当な時間を要するでしょう。

では案内を増やすにはどうしたら良いのでしょう。

お部屋の案内を増やすには次の5つポイントがあります。

　1．入居者募集の広告を増やす
　2．多くの仲介会社を利用する
　3．不動産会社を動かす
　4．反響をとれる物件にする
　5．募集条件の緩和

入居者募集の広告を増やす

まずはお部屋を探しているお客さん向けに、きちんと入居者募集の広告が出されているかを把握しましょう。お客さんが大家さんの物件情報に接する機会が少ないと、問い合わせの数が減り、実際に案内するまで至らないからです。

一番効果が大きいのはインターネットのポータルサイトです。少なくとも大手サイトのどれか一つには、大家さんの物件は出ている状態にしなければなりません。

人気のあるポータルサイトは

これらは基本的に不動産会社しか契約できませんので、どこの媒体にも掲載されていなければ、募集を依頼している不動産会社に相談してみましょう。空きが長いと「どうせ問い合わせはないだろう」と不動産会社が勝手に判断し、掲載を辞めてしまうことがあります。また、複数の不動産会社に依頼をしていると、広告代を惜しんで掲載しない会社も多いので注意が必要です。ポータルサイトに物件が出ていなければ、募集家賃が適正かどうかの判断もつかず、悪い意味でのお宝物件となりかねません。

そして不動産会社が運営する自社ホームページにどう掲載されているかもチェックします。大家さんの物件を不動産会社が紹介する時の優先順位がわかることがあります。

物件情報は数多く最大限アピールする

物件情報が掲載されていた場合、その内容も確認しましょう。物件を探す場合、バス・トイレ別やエアコン付きなど条件を入れて物件を絞っていきます。設備や仕様が少ない物件は家賃が相場より安いなどでなければ、お客さんの目にふれられずに埋もれてしまうわけです。

設備や仕様などは少しでも多く掲載します。利用駅を最低3駅は入れ、ターミナル駅まで徒歩30分以内であれば掲載するようにしましょう。最近は自転車で遠出する入居者も多いのです。

忘れやすいのはBS･CSアンテナ、敷地内ごみ置場（24時間ごみ捨て可）、防犯カメラ、宅配BOX、来客用駐車場あり、室内物干しなど。

専門用語を使う場合はわかりやすくする

1年中湯温調整が簡単にできるサーモスタット水栓、留守中の訪問者がわかる録画機能付きTVドアホン、床は階下への音を軽減する遮音性フローリング、自動で節電できる便利なセンサー式照明など。

備考に入るだけ書きます。エレベーター2基（9人乗り）、駐輪場（屋根付き）、ミニ冷蔵庫、大型クローゼット、ワイドバルコニー、湯温設定可能な給湯リモコン、エアコン（2015年製）など。

そして周辺施設も掲載しましょう。コンビニやスーパーは必須、レンタルビデオ屋、レストラン、駄菓子屋、美容室、公園など。ファミリータイプはさらに幼稚園、小学校、中学校なども入れましょう。

反響を多くするには効果的なコメントと写真・図面の見栄え

写真は部屋が少しでも広く見えるように広角レンズ（24㎜など）、できれば明るいレンズで撮影します。

これらができていない不動産会社は結構あります。不動産会社には物件紹介用の資料（マイソク）もありますので、大家さん自らチェックして改善してもらいましょう。不動産会社が気が付かない、大家さんしか知らない情報もあるかも知れません。

コンセプト物件

さらに最近では、大手ポータルサイト以外からの集客が注目されています。お部屋を探しているお客さんの希望に特化した独自サイトが次々と登場しているのです。お客さんは、気にいったこだわりがある物件に対しては、相場より家賃が高くても申込みをします。大家さんの物件に、他ではあまり見られない特徴があるのであれば、今後はこういったサイトを利用していくべきだと思います。

コンセプト物件の募集例

アナログ媒体を侮るなかれ

そして忘れてはならないのが近所の人からの反応を期待できる現地看板。ネット時代ですがこういうアナログ情報も貴重な反響を得るチャンスがあります。侮れませんし、近場で探しているお客さんは結構いるものです。不動産会社に必ず付けてもらいましょう。

次に住宅情報誌。コンビニなどで売られているものや不動産会社が自費で作成しているフリーペーパーなどがあります。インターネットが普及する以前は種類も豊富で、貴重な情報源でしたが、情報が古く、写真もモノクロであったりとあまり反響は期待できないと思います。ないよりはマシ程度に考え、特集などの企画以外はそれほど力を入れなくても良い媒体です。

また、不動産会社間では週末になるとお互いに空室情報をFAXし合っています。依頼している不動産会社に、どの程度の頻度で何社くらいにFAXしているのかも聞いてみましょう。その他、不動産会社の店頭にある募集チラシも魅力ある作りになっているかもチェックしましょう。

一人でも多くのお客さんが大家さんの物件までたどり着くように、情報を広く露出させることが大切です。昨今の世の中、お宝物件なんてものはありません。知りたい人達に情報が届くよう発信させましょう。

次は案内を増やす方法（2） 多くの仲介会社を利用する